Alquileres porteños: en agosto volvieron a crecer por debajo de la inflación y consolidan una baja real en el acumulado del año

En agosto, el mercado de alquileres residenciales de la Ciudad de Buenos Aires registró una suba mensual de 1,5%, la más baja del año y nuevamente por debajo de la inflación estimada para el mismo período (Zonaprop). De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario, en los últimos doce meses la suba acumulada alcanza el 29,9%, pero en lo que va de 2026 los contratos perdieron contra la inflación general por 2,3 puntos porcentuales, al pasar de un incremento del 19,2% en los alquileres frente a un 21,5% estimado para el índice general de precios. Vamos a los números: esa brecha implica una caída real de los valores locativos en lo que va del año, fenómeno que se replica mensualmente desde hace varios meses.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad y el barrio

Los valores promedio, según el mismo relevamiento, muestran que un monoambiente se alquila por 771.871 pesos mensuales, un departamento de dos ambientes alcanza los 886.527 pesos y un tres ambientes llega a 1.196.413 pesos. La dispersión por barrios, sin embargo, es marcada: Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos, seguido por Núñez (995.838 pesos) y Palermo (990.748 pesos). En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo, con 654.776 pesos por mes, mientras que Nueva Pompeya se ubica en 700.324 pesos y Parque Avellaneda en 720.780 pesos.

La comparación con la campaña anterior también deja lecturas relevantes. Los barrios con mayores aumentos interanual fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), mientras que los que menos subieron en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). El comportamiento refleja una dinámica heterogénea: las zonas que habían quedado más rezagadas en la previa muestran ahora los mayores ajustes, en tanto que los polos premium parecen haber estabilizado sus valores en términos relativos.

Más oferta, rentabilidad en baja y un mercado de venta que se recalibra

El stock de propiedades ofrecidas para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, según Zonaprop, y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión del mercado se produjo en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes tras la derogación de la ley que regulaba los contratos. Para quienes buscan invertir en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual: a ese ritmo, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera la rentabilidad con 9,8% anual; Puerto Madero, en cambio, rinde apenas 3,2%.

En el mercado de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025. Lo que falta saber es si la baja en los alquileres reales se sostendrá en los próximos meses, si la oferta seguirá ampliándose y, sobre todo, qué sucederá con el crédito hipotecario, hoy en niveles mínimos respecto del total de operaciones concretadas en la ciudad.