Hipotecarios UVA: con la primera tanda del FGS ya adjudicada, arranca la cuenta regresiva para los bancos

La Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) completó la adjudicación de los primeros $200.000 millones del nuevo esquema de créditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), en una operación que involucró a 18 bancos y 42 ofertas, de las cuales se terminaron aceptando 13 propuestas, equivalentes al 77% del monto total ofertado (cifras oficiales del organismo). El movimiento marca el arranque formal de un circuito que el Gobierno proyecta como una de las piezas centrales de su política de acceso a la vivienda y que, en comparación con la campaña anterior, multiplica por varios dígitos el volumen de fondos disponibles para este tipo de financiamiento.

Los recursos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y están destinados, de manera exclusiva, a la originación de préstamos para vivienda. La operación se estructuró en dos tramos diferenciados por plazo: el primero, a un año, concentró $35.570 millones a una tasa equivalente a UVA más 2,67% de spread; el segundo, a cinco años, reunió $164.429 millones a UVA más 4,94% (datos de la licitación). Cada entidad adjudicataria quedó limitada a un tope del 20% del total licitado, con el objetivo declarado de evitar la concentración del fondeo en pocos jugadores del sistema.

Vamos a los números: cuánto cuesta entrar y cuánto se paga

Desde el momento en que los bancos reciben los depósitos, disponen de 90 días corridos para colocar los créditos en el mercado. Para esta primera tanda, el plazo operativo vence el 1 de diciembre, por lo que las entidades trabajan contra el reloj para definir si abren una línea específica o refuerzan una ya existente. Cada institución, además, conserva la potestad de fijar las condiciones comerciales adicionales dentro del marco regulatorio, lo que abre un abanico de tasas, plazos y requisitos que puede variar según el banco.

• Tope por crédito: 150.000 UVA, equivalente a cerca de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Ejemplo oficial: inmueble de USD 106.000, con el 75% financiado (unos USD 80.000 o $114 millones), a 25 años y UVA más 7%.
• Cuota inicial resultante: $865.000 mensuales.
• Ingreso neto mínimo sugerido: $3.460.000, de modo que el servicio de deuda no supere el 25% del salario del hogar.
• Perfil compatible: una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1.800.000 netos.

El Gobierno proyecta que el programa completo alcanzará los $2 billones mediante licitaciones sucesivas, un volumen que, con un crédito promedio estimado en $114 millones, permitiría asistir a entre 17.000 y 18.000 familias. El tope de 150.000 UVA resulta generoso para el interior del país, donde el metro cuadrado se ubica por debajo de los valores de la Ciudad de Buenos Aires; en cambio, en barrios porteños de mayor cotización, ese límite reduce sensiblemente el universo de propiedades alcanzables. En comparación con la campaña anterior, el salto de escala representa un cambio de magnitud: ya no se trata de montos simbólicos sino de una masa de fondeo pensada para mover el mercado hipotecario en el mediano plazo.

Lo que falta saber

Quedan por definirse, entre otros puntos, la curva concreta de tasas que aplicará cada banco por encima del UVA, los requisitos patrimoniales y de antigüedad laboral que exigirán a los solicitantes y la velocidad con que efectivamente se desembolsarán los fondos antes del 1 de diciembre. Tampoco está precisado el calendario de las próximas licitaciones del FGS, un dato clave para dimensionar si los $2 billones proyectados se completarán dentro del horizonte oficial. Ramiro Oyola, Economía y producción.