Departamentos porteños: cómo cambió la oferta en venta en casi un siglo, según un relevamiento de más de 53 mil avisos

Un total de 53.424 avisos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, procesados por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, muestra una transformación sostenida en la oferta de viviendas: con el paso de las décadas, las unidades que llegan al mercado son más chicas, tienen menos ambientes y, con mayor frecuencia, ofrecen la cochera por separado del precio publicado.

Superficie y ambientes, en retroceso

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 es de 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados de los edificados durante la década de 1930. La diferencia, de 56 metros cuadrados, equivale a una reducción del 55% en la mediana de superficie. En paralelo, la cantidad mediana de ambientes pasó de cuatro a dos en el mismo tramo temporal.

La composición por tamaño describe el mismo movimiento desde otro ángulo: los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, cuando en los anuncios de los años 30 apenas alcanzaban el 1,9%. Las unidades de al menos 100 metros cuadrados, en cambio, pasaron del 53,2% al 9,4% entre ambos extremos.

Cocheras: qué incluye el precio publicado

La diferencia en la oferta de cocheras modifica qué se considera parte del valor publicado en el aviso. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los anuncios las incorporaba al precio de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación cayó al 13,9%. En sentido inverso, los avisos que ofrecían cochera como opcional o la comercializaban por separado pasaron del 2% al 14%.

Las diferencias por barrios

Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados de superficie cubierta mediana, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, las reducciones más acotadas se observaron en Villa Devoto, con el 6%; Villa del Parque, con el 8,5%; y Villa Urquiza, con el 9,6%.

El estudio vincula la principal transformación con la cantidad de ambientes, dado que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados a lo largo del período relevado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta mediana volvió a retroceder desde 2010.

• 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en CABA, ordenados por año de construcción, constituyen la base del informe de Mirando.ai.
• La superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 m², frente a 102 m² en las de los años 30: una caída del 55%.
• La cantidad mediana de ambientes pasó de cuatro a dos entre las décadas de 1930 y 2020.
• Los monoambientes pasaron del 1,9% al 35% de la oferta entre los avisos de los años 30 y los de los años 2020; las unidades de 100 m² o más, del 53,2% al 9,4%.
• Los avisos con cochera incluida en el precio cayeron del 41,4% al 13,9% entre las unidades de 2010-2014 y las de 2025-2026; los avisos con cochera opcional o separada subieron del 2% al 14%.
• Recoleta, Monserrat y Palermo lideran la reducción de superficie al comparar construcciones previas a 1980 con las edificadas desde 2010.

Mirando.ai procesó avisos publicados entre 2025 y 2026 para identificar el año de construcción de cada unidad, de modo que la comparación entre décadas se apoya en la oferta efectivamente vigente en ese tramo. Resta conocer cómo evolucionará esa composición en los próximos ciclos de obra, qué efecto tendrán los créditos hipotecarios sobre la superficie mediana de los proyectos en ejecución y de qué manera se trasladará al precio final de venta la separación entre cochera y unidad que ya domina la mayoría de los anuncios.